Si el “banco malo” compra con un descuento del 54%, las hipotecas ejecutadas carecen de causa y pueden anularse

Señala Von Mises que valoración y tasación son cosas distintas. “La tasación se distingue netamente de la valoración. No depende en absoluto de la valoración subjetiva que el bien pueda merecer al interesado. No expresa el valor de uso subjetivo que el bien tiene para el sujeto, sino el precio anticipado que el mercado le fijará. La valoración es un juicio que expresa una diferencia de aprecio. La tasación, en cambio, es la prefiguración de un acontecimiento esperado. El interesado prevé qué precio pagará el mercado por cierto bien o qué suma dineraria será necesaria para adquirir determinada mercancía”. 
Esta idea es tan clara como el agua limpia pero la banca española la ha oscurecido hasta convertirla en río revuelto. La causa es sencilla: como en las operaciones de financiación de adquisiciones inmobiliarias la tasación del activo ofrecido en garantía es cuestión esencial, convenía a las entidades de crédito confundir la tasación con la valoración. Porque si la tasación es algo distinto a la valoración, el banco debe responder de sus previsiones tanto como el adquirente. Pero si valoración y tasación dependen sólo de los precios de mercado de tal modo que la tasación no incorpora previsión alguna, el banco es irresponsable de lo que pase con el precio de la garantía y puede ejecutar a su comodidad en caso de impago derivado de problemas de precio: la tasación era sólo un peaje.
Para mi es claro que la tasación vincula tanto a la entidad que concedió el crédito como al que lo tomó y que por tanto ambos son responsables en caso de que sus previsiones -la tasación incorpora una previsión- no fueran exactas. Y por eso creo que las ejecuciones hipotecarias en las que el resultado ha sido que la venta el activo se ha hecho por valor inferior a la tasación obligan a cancelar íntegramente la garantía, porque la tasación era la causa jurídica del negocio, y en nuestro sistema jurídico no hay negocio sin causa. Que yo sepa, esto nadie lo ha planteado así ante los Tribunales españoles. Sólo hay un Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, y no enfoca bien la cuestión, por más que el ponente fuera el gran Eduardo Valpuesta Gastaminza, eximio jurista.
Pero donde la cuestión clama al cielo es cuando resulta que esos mismos activos que se han dado en pago al banco o que han sido ejecutados jurisdiccionalmente sin haberse cancelado antes íntegramente la garantía, se venden ahora al “banco malo” con un descuento de hasta el 56%. Porque se da así el caso de que la entidad de crédito, basándolo todo en una tasación que también la vincula a ella, ha ejecutado una garantía, se ha adjudicado el bien, lo ha incorporado a su balance, no ha cancelado el resto de la deuda de que trae causa la hipoteca, ha provisionado la pérdida, y ahora encima se da un beneficio vendiendo a un “banco malo” pagando nosotros entre todos los déficits de tesorería de la entidad. Lo repito: todo esto se basa en una tasación mal hecha y de la que el propio banco o caja de ahorros es responsable toda vez que la asumió. Y el resumen es que estamos muy cerca de una operación que, si no fuera colectiva y amparada por el poder, podría llevarse muy bien por vía penal, porque los tintes de la cuestión, si los hicieran particulares por su cuenta, en mi opinión son más que discutibles, ya que al final hay un claro perjudicado y la tasación habría operado más como cebo o engaño que como verdadera causa de la operación financiera.
Pero, para no llegar tan allá, porque al final nadie perseguirá nada, dejémoslo en la vía civil: en mi opinión, la aportación al “banco malo” de inmuebles antes dados en pago o ejecutados por debajo de valor de tasación y sin cancelación íntegra de la deuda de quien recibió el préstamo, confirman que la operación no tuvo causa civil, porque la tasación no fue realmente asumida por la entidad de crédito, y dan derecho a solicitar la nulidad del negocio y la recuperación de lo pagado, siempre que no hayan pasado los 4 años de prescripción que impone el Código Civil. 
Comparta, por favor